为什么租房市场从来未被低估？

最近看了几篇文章，都在讲国内租售比太低，特别把中国的租金市场与国外市场相比，北上等租赁需求最旺盛的城市，租金回报率都快低于2%了。
租售比，说简单点就是房租/房价，这个值太低要么是分子太小，要么就是分母太大。有很多人在说，租赁市场一直被低估，这个历史遗留问题就导致即使是高房价，也让房东在租赁市场上的身份很弱势。

是这样吗？
还真不是，租房市场从未被低估，而是一开始租房就根本没市场。
回想八九十年代，甭管几线城市，经济差距不大，房子是分配的，人人都有房住，还记得小时候的筒子楼、大院，那时候根本就没人考虑过买房，更不用说租房。

我国住房制度改革大体上经历了三个10年：

1978-1988年的探索阶段；

1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；

1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。

直到2000年前后，各种房地产蓬勃发展，各种楼盘开售，竞拍高地价，再加上炒房，人们的注意力被拉到了买房上，尤其是经济发展后导致的流动人口增加，对于从小城市奔向大城市的年轻人来说，好像买房才能证明自己在这个城市扎根。所以说，租房市场一直是基于供给和需求的正常发展，何来低估？

再来看平均收入，以北京为例，2018秋季平均薪酬10670，如果有兴趣可以搜索一下北京全程的各区的平均房租。这个平均收入，完全支撑不起所谓的租房市场被低估！

所谓的租房市场被低估，纯粹是商业炒作！
换句话说，是因为房价被炒得太高了，泡沫太大，不得不拿房租来背锅，为什么？

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。
如果租售比低于1:300（即1:400，1:500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；
而如果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

为什么国内租售比不会增加？

房价是已经客观存在的数值，要增加租售比只能是增加房租。你再怎么炒房租，房租也不会起来，为什么？
买房所享受的收益滞后，人对十年之后的收益是算不清的，大多数情况下买房是被当下的环境所影响，需求和供给的反应会有偏差。
而租房是比买房更及时的需求，收益也是当下立见的，那么在这种利害关系下，市场需求和供给将会得到更真实、更快速的反应。那么租房需求＞供给么？自己算算吧！

而本质上，租房所满足的是人最基本的居住需求，我们不看房源多少的问题，单单看满足居住需求的解决方案到底有多少种：合租、借宿、酒店、职工宿舍、廉租房……

那么你会发现，房租会存在一个阈值，超过这个值，人们肯定会选择其他更优的解决方案，比如租房一天的费用超过200，那么很可能会选择常住酒店，不用交水电费、免费上网、基础服务一条龙，还能报销抵税，何乐而不为？

如果还有人拿房子是刚需的说辞来搪塞，说租房是刚需，你大可以一大嘴巴子呼过去：居住才是我的刚需，租房只是我居住的一个解决方案而已！

这是基于需求，另一方面，我们再来看国情，虽然在贯彻租售同权的政策，但本质上租售同权的问题根本在于户籍制度+流动人口管理。

第一点，户籍制度
只要存在户籍制度，租售就不可能百分之百同权，换句话说房价在某种程度上因为户籍制度的红利大涨，同样也会导致租房不能完全享受户籍制度的红利而更趋于理性。户籍制度可以说就是房租的守护神。
另外一个功能，户籍一度被各大城市作为限制人口数量的一种方式，这其实是非常不合理的，城市人口的数量这个数据≠户籍数，很多外出务工的青年户籍根本就不在当地，根本就无法限制当地的人口数量。本质上解决城市人口数量的问题根本并不在于限制户籍，而在于发展其他城市。

第二点，流动人口管理
目前国内的流动人口管理还不完善，人流量大，而城市的发展和人流量是成正比的，房租上涨意味着企业运营成本高、人员居住成本高，势必会流失掉很多优秀的企业，一家小企业迁走还可以理解，千家万家小企业都迁走，那么城市的税收会如何？不要忘了，中国99%的都是中小微企业。

其实可以看到，租房备案是流动人口管理非常好的解决方案之一，户籍制度限制了人口的流动，他的出现是在对现有户籍制度不足的一个补充。总的来说，户籍制度也好还是流动人口也好，最治根的解决方案便是高度的信息化，人在哪个城市都能清清楚楚地做到有据可依。

目前年年都在提户籍改革，户籍制度改革的难点主要存在于历史上有很多公共资源和户籍挂钩，土地资源、教育资源部等等，比如高考，每个城市的教育水平不一样，不同的户籍对应不同的录取标准。例如新疆西藏地区的青少年，受教育很困难，能读完小学就不错了！让他们也用六七百分的成绩，那是不可能的！

那么你可以发现，户籍制度的定位在于便于信息管理，那么在高度信息化的管理模式下，户籍信息过于单一缺乏流动，势必会被弱化，可能只会作为人口关系等信息的凭证依据。至于户籍制度下对应的社会福利在未来也会放开，户籍不会成为享受社会资源的门槛，个人觉得未来五年之内，所谓的户籍问题就会得到解决。

那么未来的户籍制度会发展成什么样？
个人猜想，户籍会和其他信息集成为一张终极ID，这张个人ID不仅仅是一张身份证，它包含了出生、户籍、居住、社保、医疗、公积金、征信、资产、纳税、教育等等信息，是一张终极ID，为什么说只有高度信息化可以解决，因为只有高度的信息化才能让所有部门的数据统一集中到一张ID上。

也就是说一张ID包含了历史和现在，有了这样一张ID，就能解决所有问题。比如高考，可以通过孩子的户籍信息、居住信息、父母过去十年的纳税地等等进行合理地分配教育资源。

房东不让抵扣个税，变相涨租可以直接向税务部门举报

国家税务总局2018年12月发布的个人所得税专项附加扣除信息表显示，住房租金抵扣的信息，只需要填写住房地址、房东（出租方）姓名以及身份证号码。这样一来，在租客申请房租抵扣个税的同时，房东的出租信息、房产信息也会补全，税收系统得到完善。

税务部门目前并不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税，而在住房租金专项附加扣除规定中，允许房客扣除依据是有租赁合同就行，而不是租赁发票（注：房东需要缴税才能提供发票），这其实就考虑了这一担忧。

关于房东申报租金扣除时，新规只是要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录，政策已经释放了最大制度善意。但如还是很多房东借机威胁涨房租，租客可根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利，也可以直接向税务部门举报。

目前租房市场信息极不完善，而在房租抵扣个税信息的上报补充下，除去进行了房屋租赁备案的一部分房东租客以外，多数出租信息都处于模糊状态，房东也没有缴纳应缴的个人所得税。关于房租;个人所得税法条例已经对租金纳税做出了规定：

个体工商户和个人出租住房，应当按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，即应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。

但是 房东要收取20% ！